De acht sleutelmomenten in het dossier ‘Brusselse Blunder’
Veurns OCMW erft Brussels appartementsgebouw (25 appartementen + bijhorende garages) in 1982.
In 2022 verkoopt de huidige meerderheid het pand in zijn geheel ondanks het feit dat de verkoop regelrecht indruist tegen de wilsbeschikking van de erflater.
De motivatie om het pand te verkopen duidt op een nalatig beleid in het verleden. Wanneer je 40 jaar eigenaar bent van een pand, sta je niet ‘plots’ voor torenhoge kosten. Neen, dan heb je het gewoon jarenlang verzuimd om je eigendom in goede vorm te houden… zoals het een ‘goede huisvader’ betaamt.
De effectieve verkoop wijst dan weer op een gebrek aan een gezonde langetermijnvisie. Dit zullen komende generaties ons kwalijk nemen.
Stadsbestuur casht éénmalig 6,37 miljoen, maar verliest haar zeer lucratieve maandelijkse inkomsten voor altijd. Zonde. Zie ook kaderstuk “Hoeveel bracht het Brussels pand nu eigenlijk op?”
Ter illustratie: op dit moment (april 2024) staat één appartement te huur (97 m2). Huurprijs: 1.700 euro per maand. Vermenigvuldig dat met 25 appartementen en tel daar nog eens de inkomsten uit de garages bij. Reken en tel.
De politiek faalt. Meerderheidspartijen VeurnePlus en CD&V blunderen.
2024: VoeVeurne brengt de zaak aan het licht. We willen vermijden dat onze bestuurders nog katjes in het donker knijpen. Daarom pleiten we voor meer transparantie, meer openbaarheid van bestuur en voor een live-streaming van alle gemeenteraadszittingen.
“Rijkste OCMW van het land”
1982. Als een donderslag bij heldere hemel krijgt het OCMW van Veurne een gamechanging telefoontje binnen van VU-senator Oswald Van Ooteghem. Daaruit blijkt dat een Brussels architect het grootste deel van zijn fortuin aan Veurnse OCMW heeft geschonken. Gustaaf Morael was wel in Veurne geboren, maar leefde, woonde en werkte eigenlijk het grootste deel van zijn leven in en rond de hoofdstad. De man, een vrijzinnige flamingant, boerde goed. Vooral na de oorlog maakte hij fortuin. De twee panden die het OCMW van Veurne toen erfde, werden samen geschat op “70 miljoen Belgische Franken”. Toen het nieuws bekend raakte, kopte een plaatselijke krant: “Het OCMW van Veurne wordt wellicht het rijkste OCMW van het hele land!”.
De erfenis
Enerzijds erfde ons OCMW een pand in de Westdiephelling in Oostduinkerke. Dit gebouw behelst 4 appartementen en is nog steeds eigendom van onze stad. Het andere pand was andere koek. Een riant appartementsgebouw in een hele mooie buurt pal in het centrum van Brussel, met maar liefst 25 ruime wooneenheden én bijhorende garages. Geen onbelangrijk detail: garages waren en zijn in deze buurt zeer gewild. In een krantenartikel uit 1982 werden op de garages een waarde van “2 miljoen Belgische Franken het stuk” gekleefd. Een smak geld in die tijd. Vandaag nog steeds, eigenlijk. Kortom: ons OCMW erfde nationaal topvastgoed. Leuk detail: een derde van de huurders destijds was Amerikaans ambassadepersoneel: zij konden van daaruit te voet naar het werk.
Nobel doel
Maar de milde erflater en weldoener Gustaaf Morael had wel enkele voorwaarden. “De opbrengst zal dienen om geldelijke steun te verlenen aan de noodlijdenden van de Stad Veurne”, stond in Moraels handgeschreven testament. In een krantenartikel uit juli 1982 (verschenen kort na het overlijden van dhr. Moraels) staat het volgende: “… is vooral bestemd om bijstand te verlenen aan kinderen uit minder begoede families uit Veurne, bijvoorbeeld om een deel van hun studies te bekostigen.”
Hiernaast: een zeldzame foto van de weldoener, wijlen dhr. Gustaaf Morael, geboren in Veurne en na zijn studies uitgeweken naar Brussel, alwaar hij carrière maakte als architect.
Belangrijke voorwaarde
Verder tekende Gustaaf Moraels ook expliciet op dat hij niet wou dat het pand zomaar op zijn geheel verkocht werd. De schenker zette de deur wel op een kier door te stellen dat de appartementen wel apart mochten worden verkocht. Verder staat deze opmerkelijke eis niet gemotiveerd. Het is dus koffiedik kijken naar beweegredenen (zie kaderstuk helemaal onderaan). VoeVeurne vermoedt dat de man gewoon wou dat zijn eigendommen voor altijd in Veurnse handen bleven… en dat dus heel veel generaties Veurnaars konden genieten van zijn gulle schenking. Maar goed: dat is onze interpretatie. Het blijft gissen.
“En toen drongen zich heel ingrijpende en dure renovatiewerken op in het gebouw. Onze stad had jarenlang huurgelden gecasht, maar niet genoeg geïnvesteerd in het pand. Een stevig reservefonds was er blijkbaar ook niet.”
Gênante argumentatie
Ondertussen is dat allemaal water naar de zee. In 2022 besloot de huidige VeurnePlus – CD&V meerderheid om haar Brusselse eigendom te verkopen. De geldkoe werd geofferd voor de snelle poen. De voornaamste reden die hiervoor werd opgegeven, was dat dringende en dure renovatiewerken zich opdrongen. Zeer pijnlijk, vinden wij dat. Een goede huisvader legt een reservefonds opzij en investeert proactief. Anders gezegd: het had nooit zover mogen komen. Wanneer je 40 jaar lang eigenaar bent van een gebouw, dan sta je niet ‘plots’ voor torenhoge kosten. Dan ben je gewoon nalatig geweest. Als eigenaar is het jouw plicht om je eigendom in goede staat te houden én te moderniseren (isolatie, zonnepanelen, ramen, dak,…). Tijdens de OCMW-zitting van 28.06.2021 laat burgemeester Roose dit nog optekenen: “In Veurne zouden de appartementen worden afgekeurd, sommige hebben een EPC-waarde van +800.” Eigen verzuim als argumentatie: pijnlijk.
Stille slachting
Maar goed: zelfs met een duur renovatieplan had ons bestuur een lening kunnen aangaan om die werken te bekostigen… en die zou vlotjes gedekt worden met honderdduizenden euro’s aan huurgelden per jaar (zie ook kaderstuk hieronder “Hoeveel bracht het Brussels pand nu eigenlijk op?”. Tijdens de OCMW-raad van 28.06.2021 zorgde dit dossier al voor een pittige discussie (zie punt 3). Een jaar later, op 27.06.2022, werd de definitieve verkoop goedgekeurd in de OCMW-raad. De meerderheid stemde voor, de oppositie tegen. Mevr. Anja Pilet onthield zich. Et voilà: de ‘Brusselse Blunder’ was een feit. Welkom duiten, vaarwel geldstroom, adieu deontologie. Opmerkelijk: hoewel raadszittingen eigenlijk openbaar zijn, slachtte onze meerderheid haar geldkoe in alle stilte. Zes miljoen euro in the pocket, maar daarover geen woord in het stadsmagazine 8630. Niet voor en niet tijdens het verkoopproces. Pas maanden later, in november, wordt de verkoop terloops (!) vermeld in het in een fotoreportage over 60 jaar Zonnewende.
Meer transparantie
Om dergelijke zaken in de toekomst te vermijden, is VoeVeurne een grote voorstander van openbaarheid van bestuur. Een stadhuis moet transparant zijn. Gedaan met achterkamertjespolitiek, ‘stille beslissingen’ en katjes die in het donker geknepen worden. Gooi alles open en bloot, zoals in onze buurgemeenten. Want elke burger heeft recht op eerlijke informatie. In het verlengde daarvan pleiten we ook voor het live-streamen van gemeenteraadszittingen. Leve de democratie!
Hiernaast een blik in een van de appartementen: een woonkamer.
Op rekening geparkeerd
In de jaarrekening van 2022 staat het volgende op blz. 101: “ Het appartementsblok van het OCMW te Brussel werd eind september 2022 verkocht voor een bedrag van 6.370.000 EUR. Het schattingsverslag gaf een bedrag aan van 3.000.000 EUR. De opbrengst wordt tijdelijk geparkeerd op een rekening bij de Deposito en Consignatiekas waar op 03/2023 een netto rendement kon verkregen worden van 2,03 % netto. De bedragen op deze rekening zijn direct opvraagbaar. Het bestuur heeft de intentie om de opbrengst van deze verkoop te reserveren voor toekomstige investeringsuitgaven in de OCMW-sector.”
Zonnewende
Wij vermoeden dat de Brusselse miljoenen gereserveerd worden voor de verdere uitbouw van de organisatie voor bijzondere jeugdzorg Zonnewende. Ondertussen blijkt echter dat de bouw van de nieuwe paviljoenen daar 23% duurder uitvallen dan aanvankelijk voorzien. Meer bepaald 2,5 miljoen duurder, wat het totale prijskaartje op 10,8 miljoen euro brengt. We hebben geen zicht op de rekeningen van ons stadsbestuur, doch we gaan ervan uit dat er tot nu toe niet ‘geknabbeld’ werd aan die 6.370.000 miljoen euro die het Brusselse appartementsgebouw opbracht. De nieuwe jaarrekeningen zullen dat bevestigen. We kijken er reikhalzend naar uit.
Hiernaast een blik in een van de appartementen: een slaapkamer.
Verkeerde keuze
VoeVeurne is van oordeel dat de huidige VeurnePlus – CD&V meerderheid een heel verkeerde keuze heeft gemaakt. Ons bestuurders kozen voor een éénmalige jackpot en draaiden hiermee een belangrijke geldkraan van ons OCMW definitief dicht. Daarnaast legde het de wil van de erflater naast zich neer, wat deontoligisch niet netjes is. De kans dat Veurne nu ooit nog een vetpot erft, is zeer gering. Van een lokale overheid mag je toch verwachten dat ze de wilsbeschikkingen van een legaat respecteren.
“De financiële visie van VoeVeurne staat haaks op die van het huidige beleid: zoveel is duidelijk. Het is tijd voor verandering. Tijd voor een nieuwe, moderne, visionaire aanpak.”
VoeVerandering
VoeVeurne is een nieuwe politieke partij. Met nieuwe, enthousiaste mensen. Wij staan voor een frisse, uitgekiende en visionare aanpak die -in dit geval- haaks staat tegen het huidige beleid. Op dit moment zijn wij de enige partij die écht staat voor verandering. We hopen om de harten van onze inwoners te winnen (ook al brengen we vandaag een zeer onpopulaire boodschap). Want, jawel: we hebben plannen zat voor Veurne én voor al haar pareltjes van deelgemeenten. We gaan voor een vernieuwing, moderne werkprocédés en een zeer gedreven aanpak.
(Frederic Devos)
Hoeveel bracht het Brussels pand nu eigenlijk op?
Moeilijk te zeggen. In dit hele dossier is dit het enige gegeven dat we niet konden factchecken. Voorzichtigheid is dus geboden.
Wat we wel weten is dat er momenteel via Immo Tribel één appartement (97 m2) gemeubeld te huur staat tegen 2.000 euro per maand, ofwel ongemeubeld tegen 1.700 euro per maand. Daarbij komt nog een bijdrage van 200 euro per maand voor alle kosten.
Voorzichtige schatting
Gezien alle appartementen ongeveer even groot zijn, lijkt het ons plausibel om 1.500 euro per maand per appartement als maatstaf te nemen. Vermenigvuldig dat met 25 appartementen en je komt uit op een maandbedrag van 37.500 euro. En dan brengen we de garages niet in rekening. Op Immoweb gaan afgesloten garage’s iets van 120 à 150 euro/maand in deze regio. Dus zal die 37.500 vermoedelijk wel een vlag zijn die de lading dekt. Op jaarbasis klok je dan af op pakweg 450.000 euro.
Naast inkomsten ook kosten
Uiteraard moet je als eigenaar ook kosten maken. Iets wat onze stad blijkbaar niet voldoende deed in de voorbije 40 jaar. Investeren in de staat en duurzaamheid van je pand is een never ending story waar je dus best elk jaar een budget voor opzij legt. Dat moet dus nog in mindering gebracht worden van de inkomsten. Het ‘lopende onderhoud’ (onderhoud lift, elektriciteit,…) zou in principe moeten gedekt worden door de maandelijkse kostenbijdrage van de huurders.
Nog één keer onderstrepen…
Maar nogmaals: dit is allemaal giswerk. Alles in dit dossier hebben we grondig nagetrokken, alleen deze rekensom kunnen we niet staven.
ONZE MENING
“Gustaaf Morael wou dat zijn gebouw voor altijd in handen van de stad zou blijven. Zo kon zijn nalatenschap meerdere generaties Veurnse kinderen en jongeren kon helpen”
Een opmerkelijk detail in de handgeschreven erfenisbrief van Gustaaf Morael is dat hij erop stond dat zijn Brusselse eigendom niet in zijn geheel verkocht werd. Deze wens wordt verder helaas niet gemotiveerd. We hebben er het raden naar. Team VoeVeurne denkt er het zijne over. Ziehier onze mening.
“Hoe je het draait of keert: VoeVeurne komt telkens tot dezelfde conclusie. Weldoener Gustaaf Morael wou gewoon niet dat zijn pand éénmalig veel geld zou opleveren om vervolgens in privé-handen terecht te komen. Volgens ons wou hij dat het pand voor altijd in Veurnse handen bleef. Op die manier kon zijn nalatenschap verder leven en meerdere generaties kinderen en jongeren helpen. Toch liet de erflater een opening door te stellen dat appartementen wel apart konden verkocht worden. Maar ook hiervoor ligt een uitleg voor de hand, vinden wij. Mocht het OCMW in geldnood verkeren, dan kon het inderdaad nog een appartement opofferen. Elk appartement was een appeltje voor de dorst in eventuele slechte tijden. Maar goed: dit is ònze interpretatie. Wij hebben niet alle waarheid in pacht. Toch lijkt dit ons een logische verklaring.”